Российский Союз Строителей провел в Рязани выездную сессию
Главной темой для обсуждения стал вопрос реализации программы комплексного развития территорий, который был рассмотрен на примере инновационных проектов ГК «Зелёный сад»
Сегодня завершилось двухдневное выездное совещание Российского Союза Строителей, которое проходило в Рязани. Более 100 участников мероприятия: представителей строительной отрасли, банковского сектора, руководителей отраслевых ведомств, гостей из разных городов России собрались для обсуждения двух главных вопросов, поставленных на повестку в этом году – общероссийская программа комплексного развития территорий (КРТ) и кадровый голод в строительной отрасли.
Программа мероприятия получилась весьма насыщенной. Первый день начался с форума, проходившего в конгресс-отеле «Амакс».
Президент Российского Союза Строителей Владимир Яковлев
Открыл форум Президент Российского Союза Строителей Владимир Яковлев. Он прокомментировал выбор темы выездного совещания:
— Мы не случайно выбрали тему КРТ. Мы считаем, что этот проект является сегодня одним из главных. В 77 регионах проект находится в стадии развития. Очень здорово развивается КРТ в Москве, но мы также знаем, что подписано постановление правительства о реализации крупного проекта КРТ в Рязани, оператором которого выступает Фонд развития территорий. Этот проект очень важен для Рязанской области. Он является большим пилотным проектом, на который будет смотреть вся страна. Поэтому есть уверенность в том, что усилиями и федеральных, и местных властей этот проект будет активно поддерживаться и реализовываться.
Директор Фонда развития территорий по вопросам КРТ Наиль Сайфуллин выступил на форуме по видеосвязи:
— Инструмент КРТ получил нормативное регулирование на уровне федеральных законов. И сегодня никаких ограничений для использования данной правовой схемы реализации проекта не существует. Механизм наращивается и продолжает оставаться одним из основных в качестве улучшения качества среды для жизни. КРТ регулирует земельно-имущественные отношении и фиксацию правоотношений между публичной властью, инвесторами и жителями. Все этапы его реализации сегодня нормативно урегулированы.
Сегодня я хотел бы остановиться на проекте жилой застройки в городе Рязани, в отношении которого Фонд развития территорий выступает оператором. Это совместная работа, которая была проведена с регионом и муниципалитетом.
Это 27 гектар земельных участков с застроенными территориями, с аварийным и ветхим фондом. По итогам реализации проекта планируется строительство новой комфортной среды с объемом нового жилищного строительства порядка 500 тыс. кв.м. Конечно же, с учетом всех стандартов, которые сегодня присутствуют. Территория будет обеспечена транспортным доступом, на территории будут созданы рабочие места и места в социальной инфраструктуре для всех проживающих. Реализация проекта запланирована до 1938 года.
Первый заместитель главы администрации города Рязани Владимир Лощинин
Первый заместитель главы администрации города Рязани Владимир Лощинин рассказал, что на данный момент Администрация Рязани плотно работает с Фондом развития территорий в части разработки проекта планировки территорий. В этом году проектная работа будет завершена, а на следующий год уже планируется реализация.
— В настоящее время администрация города осуществляет формирование территории для коммерческого развития в целях проведения торгов на право заключения договоров жилой и нежилой застройки. В рамках данной работы сформировано несколько территорий, подготовленных к проекту решения КРТ, которые сейчас проходят стадию согласования. Основной целью является формирование комфортной городской среды, создание необходимых условий для развития транспортной, социальной и инженерной инфраструктур.
Владимир Лощинин отметил также и «подводные камни», которые могут поставить под угрозу или существенно усложнить реализацию проекта КРТ. С марта 2025 года действуют изменения в градостроительном кодексе в части обязательств застройщиков, заключивших договор о КРТ. Обязательством является осуществление строительства объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, необходимых для обеспечения построенных многоквартирных домов.
«Есть обстоятельства, при которых это становится уже невозможным», — прокомментировал чиновник, — При значительных расходах на расселение объектов аварийного жилья договор о КРТ с обязательством застройщика по строительству данных объектов социальной сферы является экономически невыгодным. Поэтому мы бы хотели обратиться к Правительству Российской Федерации и попросить Министерство строительного Комплекса Российской Федерации включить регион Рязанской области в список тех регионов, которым оказывается поддержка по строительству данной инфраструктуры.
Андрей Оришкевич, управляющий директор группы компаний «Зелёный сад» продемонстрировал данную проблему на конкретных цифрах:
— Регионам, имеющим низкий порог продажных цен за один квадратный метр, трудно участвовать в КРТ. Что же нужно сделать, и можно ли что-то сделать, чтобы КРТ заработали не только в Московской области, в городах-миллионниках, но и в таких субъектах как Рязань. Мы говорим, что у нас есть проекты КРТ, но реально это полу-КРТ, потому что ни по одному из них строительство социальных объектов в обязательство застройщиков не включено. Мы строим дома, а школы все равно финансируются Федерацией.
Ни в одном из заключенных КРТ в Рязанской области застройщик не строит школу или детский садик. Во всех случаях это строит Федерация. Максимально, мы либо передаем земельные участки и проектируем, либо можем строить и передавать для социальной сферы какие-то сети.
Руководитель строительной компании на конкретных примерах показал, что при включении в проект объектов социальной инфраструктуры (что собственно и предполагает КРТ), и строительство их без привлечения федеральных средств, делает сам проект нерентабельным. Кроме того, как отметил управляющий директор «Зеленого сада», банки не готовы кредитовать строительство с рентабельностью менее 25%, а строить за счет собственных средств, когда речь идет о миллиардных бюджетах (как в случае КРТ), фактически невозможно.
ЖК «Еврокласс»
«Аналогичная ситуация с проектом «Еврокласс», — продолжил Андрей Оришкевич — «Мы его называем КРТ, потому что фактически в рамках проекта спроектирована школа, детский садик, переданы земельные участки под строительство этих объектов, построена муниципальная дорога и передана в муниципалитет, то есть то, что должен был сделать муниципалитет, если бы это было КРТ в другом регионе. Мы это сделали сами. Проект хороший, мы оцениваем его как высокий, и без школы мы видим рентабельность 28% в текущем моменте.
Если мы добавим сюда строительство школы (плюс 10 тыс.руб. за кв.м.) получаем рентабельность 14,8%. Проект непроходной.
В случае с более высоким порогом цен за квадратный метр, ситуация коренным образом меняется. Пример тому, другой объект ГК «Зеленый сад» в городе Жуковский в Московской области, где средняя стоимость за кв.м. составляет 170 тыс. руб. При таких условиях проект вполне выдерживает нагрузку в виде строительства школы и других социальных объектов, и дает хорошую рентабельность, достаточную для одобрения банком его кредитования.
Помимо проблемных вопросов, Андрей Оришкевич отметил и положительные моменты, которые компания реализует в рамках КРТ на своих объектах.
Один из них, так называемая «последняя миля», то есть близость расположения школы, детского сада, поликлиники и другой социальной инфраструктуры. Эксперты компании подсчитали, что при грамотном проектировании КРТ, каждый житель сможет «сэкономить» до 13 лет своей жизни, так как ему не придется тратить время на дорогу до этих объектов.
Управляющий директор «Зеленого сада» продемонстрировал решения, которые компания реализует в проекте ЖК «Окская стрелка». В частности около школы будет оборудован транзитный терминал для средств индивидуальной мобильности и стоянка для школьного автобуса. По мнению экспертов, в ближайшей перспективе большинство детей будут добираться до школы именно на этих средствах передвижения. Терминал обеспечит безопасную встречу и выход детей из школы.
Еще одним проектным решением, взятым из положительного советского опыта, станет комбинат бытового обслуживания, где сосредоточатся парикмахерские, салоны красоты, ателье, пункты выдачи заказов. Здание комбината спроектировано в виде огромной ракушки – аммонита, в соответствии с концепцией всего проекта ЖК «Окская стрелка».
На форуме также выступила директор департамента КРТ Минстроя России Мария Синичич, которая вышла на связь по ВКС из Казани:
— Уже четвёртый год в рамках действующего законодательства ведётся системная работа по определению земельных участков и по части финансирования строительства инфраструктуры. Сегодня уже запускается второй блок инструментов для кредитования, для финансирования как раз таких инфраструктурных проектов. Хочу отдельно отметить, что Рязань — это один из двух первых КРТ в стране, где оператором объявляется Фонд развития территории.
Отдельно отмечу, что в рамках комплексного развития территорий у нас утверждается пакет поправок, который уже в этом году позволит установить этапность реализации проектов КРТ, зафиксировать необходимость строительства социальной инфраструктуры в проектах КРТ, а также упростит работу оператора в части возможностей привлечения инвесторов в данные проекты.
Директор департамента КРТ Минстроя России Мария Синичич
Министр строительства Рязанской области, Марат Султанов:
— КРТ – это флагманский инструмент, который может решить очень много проблемных вопросов, как в плане развития мегаполиса, так и в плане расселения аварийного, непригодного для проживания жилья. 12 апреля распоряжением Правительства был подписан проект организации КРТ поселка Шлаково. Сейчас креативная группа правительства очень серьезно рассматривает вопрос о его переименовании. Мы очень настроены дать поселку более благозвучное название. Это из разряда: как корабль назовешь, так он и поплывет.
На данном этапе определен только оператор данного КРТ, правительство сейчас очень внимательно рассматривает вопрос выбора застройщика. Два дня назад у нас был выезд на объект «Окская стрелка». Импонирует концепция «Зелёного сада», потому что она явно выходит за режим сиюминутного извлечения прибыли. Они, понимая длительность горизонта планирования, вкладываются в проект. И этого говорит о том, что застройщик застройщику рознь.
Министр строительства Рязанской области, Марат Султанов
После форума участников выездного совещания пригласили оценить пример современной жилой застройки с элементами комплексного развития территории — ЖК «Еврокласс», который возводит компания «Зелёный сад».
ЖК расположен в районе Кальное города Рязани, на улице Быстрецкой. В настоящее время ведется строительство четвертой очереди из пяти, предусмотренных проектом. Три дома уже успешно сданы. Гостям показали дворовую территорию, оборудованную умными фонарями, скамейками с USB-портами, детскими и спортивными площадками и даже бельчатником. Андрей Оришкевич продемонстрировал внедрение искусственного интеллекта в системы управления домом. В частности, в подъездах домов установлена умная колонка «Алиса», которая по голосовой команде может вызвать лифт, включить музыку, передать сигнал на пульт охраны или зафиксировать и передать жалобу в управляющую компанию.
Гости также побывали на традиционной ежедневной планерке на строительной площадке, услышали доклады руководителей участков по текущим работам и отметили высокий уровень организации рабочих процессов в компании и жесткий контроль за исполнением регламентов.
Программа первого дня завершилась посещением выставки изделий для строительной отрасли рязанских производителей. Среди них такие предприятия как: «Стрим», «Рязанский кирпичный завод», КРЗ, «Керамзит», «Фибратек», ЖБИ-3, «Паритет». Продукцию этих предприятий высоко оценивает и ГК «Зелёный сад», применяя ее в строительстве своих объектов.
Текст и фото Екатерина Кириллова
