Антон ВОРОБЬЁВ: «Задумали решать жилищный вопрос — не откладывайте!»
Какие изменения ждут в ближайшее время рынок недвижимости, и как поведут себя цены на жильё в Рязани?
Поводом для этих и других вопросов наших читателей послужили вступившие в силу с 1 июля 2018 года изменения в законе о долевом строительстве в ФЗ РФ № 175-ФЗ. Ситуацию прояснил генеральный директор группы компаний «ЕДИНСТВО» Антон Воробьёв.
— Антон Сергеевич, в связи с вступлением изменений о долевом строительстве, как теперь изменится рынок недвижимости и чего ожидать потенциальным новосёлам?
— Основные вехи данных изменений долевого строительства заключаются в следующем: теперь с 1 июля 2018 года, если застройщик получает разрешение на строительство жилья, то у него возникает обязанность по открытию специальных счетов в уполномоченных банках, кроме того, ужесточаются требования к компаниям застройщикам. И это, разумеется, не всё.
— Давайте разберёмся по порядку. Значит, привлекать денежные средства дольщиков теперь будет возможно только через эскроу-счета в уполномоченных банках. Что это значит?
— Это специальный условный счёт, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определённых обстоятельств или выполнения определённых обязательств. Все сделки теперь будут проводиться только с участием банков.
Для строительных компаний при переходе в дальнейшем на работу по эскроу-счетам будет необходимо либо наличие 10 % собственных средств размера стоимости проекта, либо открытие кредитной линии на сумму не менее 40 % от стоимости проекта. Казалось бы, внешне для потребителя особых изменений не произойдёт, но в целом для рынка строительства недвижимости это достаточно серьёзная реформа.
Во-первых, она неизбежно потянет за собой сужение участников рынка. Речь идёт о тех компаниях, которые строили в небольших объёмах, и их деятельность как застройщика была не основной. Теперь вводится прямой запрет на то, чтобы компания-застройщик занималась иными видами деятельности, кроме строительства. Многим компаниям придётся выбирать: либо строить, либо не строить.
Во-вторых, в ближайшее время будет введён запрет на котловой метод работы, то есть теперь невозможно будет финансировать один менее удачный объект за счёт других более удачных. Если проект заведомо коммерчески неудачный, то вряд ли он в таких условиях будет строиться и продаваться. Изменяется и требование к величине уставного капитала компаний застройщиков.
ЖК «Красная горка»
Если вы ищете квартиру в Москве или Подмосковье воспользуйтесь поиском по базе квартир на ИНКОМ-Недвижимость.
— Получается, что для многих строительных компаний наступают не лучшие времена?
— В совокупности все эти факторы ведут к тому, что объёмы строительства в перспективе двух-трёх лет, могут упасть, потому что те объёмы, которые есть у застройщиков сегодня, рано или поздно закончатся, а новых игроков на рынке не появится. Кроме того, застройщик должен обладать двумя важнейшими критериями: это иметь опыт работы в качестве застройщика не менее трёх лет и иметь опыт сданного жилья не менее пяти тысяч квадратных метров. Для новой компании априори такие условия не подходят.
— Президент России Владимир Путин в своём Послании к Федеральному Собранию заявил, что ежегодные объёмы жилищного строительства в России до 2024 года должны быть увеличены с нынешних 70-80 миллионов до 120 миллионов кв. м. Что вы можете сказать по этому поводу?
— На наш взгляд, такие планы в сегодняшней ситуации могут оказаться пока мало достижимыми. Даже такой крупной компании, как «ЕДИНСТВО», хотя мы на рынке остаёмся и будем продолжать строить, придётся серьёзно задуматься о том, как достичь увеличения объёмов строительства и возможно ли такое увеличение. Строительство дома мы начинаем на свои денежные средства, далее мы продолжаем строить на привлечённые средства дольщиков, соответственно, все наши дома строятся в настоящее время, подчеркнём, без привлечения кредитных средств.
Отсутствие кредитов позволяет нам достигать, прежде всего, очень значимого для потребителя результата в ценообразовании. Цены на жильё у нас сегодня ниже, чем у тех компаний, которые строят с привлечением заёмного финансирования.
С появлением обязательного кредитования, которое несёт новая реформа, ситуация, разумеется, изменится. Например, если раньше квадратный метр квартиры стоил 30 тысяч рублей, а процент кредита равен 8-10 %, то цена сразу достигает 33 тысячи рублей за 1 квадратный метр. Значит, стоимость однокомнатной 40-метровой квартиры сразу повышается на 120 тысяч рублей. Это серьёзный скачок вперёд.
Я думаю, что для многих граждан, даже несмотря на снижение ипотечных ставок, приобретение жилья в новостройках не будет так доступно, как ранее. Поэтому в ближайшем будущем неизбежно нас может ожидать сокращение сделок на первичном рынке жилья и, как следствие, на вторичном рынке.
— Вступившие в силу изменения в ФЗ РФ о долевом строительстве пока применяются только к тем проектам, по которым договоры долевого участия будут заключены после 1 июля 2018 года. Однако только после 30 июня 2019 года все застройщики полностью перейдут на новые правила финансирования строительства жилых объектов. Стоит ли поторопиться покупателям в этот переходный период?
— Уверен, что у тех людей, которые сегодня задумались о приобретении жилья, осталось фактически 11 месяцев, чтобы успеть приобрести квартиры по нынешним ценам. Как говорится, успеть вскочить в уходящий поезд. Далее отношения будут строиться по-новому, то есть в сделке будут задействованы три стороны: застройщик, клиент и банк. Застройщик и клиент заключают договор долевого участия, но клиент денежные средства отдаёт не напрямую застройщику, а банку. В свою очередь, банк отдаст застройщику денежные средства только тогда, когда объект будет построен, введён в эксплуатацию и будет зарегистрировано право собственности. Получается, что застройщик может рассчитывать на денежные средства только тогда, когда объект будет полностью построен и передан гражданам. Кроме того, вводится дополнительный надзор контрольного органа, который будет следить за тем: как ведётся строительство, кому, сколько и когда платятся деньги и т.п.
ЖК «Триколор»
— Как теперь при таких жёстких условиях будут выживать строительные компании?
— Цены на жильё при новой системе будут стремительно возрастать, если у нас не появится индустриального жилья. Я имею ввиду, к примеру, панельное домостроение. О нём сейчас говорит Министерство строительного комплекса РФ, поскольку это жильё считается наиболее дешёвым и быстро возводимым. Возможно, придётся вернуться опять лет на 20 назад, когда у нас целые поля стремительно застраивались «красивыми», разноцветными коробочками. От этого в своё время мы отошли. Но думаю, что кирпич в ближайшее время естественным образом, к сожалению, будет уходить. Поскольку более быстрое возведение и оборачиваемость денежных средств для застройщика может показаться более выгодным. И застройщик, как вариант, выберет панельное домостроение.
— Чтобы вы посоветовали людям, которые желают приобрести недвижимость в компании «ЕДИНСТВО»?
— Ближайшие 3-4 месяца у нас очень хорошая ситуация. Более того, Центральный банк РФ буквально на днях официально заявил, что процентные ставки по ипотеке будут иметь в 2018 году стойкую тенденцию по снижению. Это подтверждает и Аналитический отдел ИНКОМ-недвижимости, одного из крупнейших инвестиционно-девелоперских холдингов полного цикла.
Поэтому потребитель, который задумается о приобретении квартиры, должен понимать, что в текущем году ставки по ипотеке не будут расти, и ситуация в целом остаётся на прежнем уровне. Во многих крупнейших ведущих банках России для групп компаний «ЕДИНСТВО» сейчас установлены специальные тарифные ставки до сентября месяца 2018 года ниже 9 %, то есть 8,9 %, независимо от первоначального взноса.
Поскольку на сегодняшний день мы имеем достаточный задел по строящимся объектам и выданным разрешениям на строительство, то цены до Нового года меняться не будут. Это второй положительный момент.
Поэтому, если люди задумываются о приобретении жилья, то, на мой взгляд, самый лучший вариант — до конца 2018 года.
Какие правила игры будут в 2019 году — никто до конца точно прогнозировать не может. Что касается компании «ЕДИНСТВО», то мы не будем играть на так называемом ажиотаже спроса, а значит, и повышать цены.
Какая была стоимость квартир, такая и остаётся. По некоторым объектам у нас действуют акции, которые могут приятно удивить наших клиентов.
Поэтому рекомендация на сегодняшний момент такая: если задумываетесь о приобретении жилья, то лучше не откладывать на последующие годы. Вполне возможно, что в будущем станет что-то надёжней, что-то прозрачней, но то, что будет дороже — это однозначно. Если бы мы понимали, что средний уровень зарплаты в стране через полгода вырастет на 20-30 %, то можно было бы не беспокоиться. Но я не думаю, что доходы населения за этот период так резко вырастут.
ЖК «Чапаев»
— «ЕДИНСТВО» готово работать в новых условиях?
— Безусловно, 12-летний опыт работы компании и её мощный потенциал не дают нам право уходить с рынка и останавливаться на достигнутом. Мы в любом случае продолжим работать и при изменившихся реалиях. Сколько квадратных метров сможем одновременно строить, предсказать не берусь, но все возводимые дома будут гарантированно сданы в срок.
Офис продаж: 390013, г. Рязань, ул. Вокзальная, д. 41 (в здании делового центра «Европа»). Проектные декларации опубликованы на сайтах: наш.дом.рф и edinstvo62.ru.
На правах рекламы.
