Подробный обзор рынка вторичного жилья Архангельска в 2026 году

Рынок недвижимости Архангельска в начале 2026 года представляет собой уникальное явление: на фоне общероссийского охлаждения спроса на готовое жилье, столица Поморья демонстрирует рекордную активность

Пока в ноябре 2025 года доля «вторички» в среднем по стране рухнула до 15,9%, в Архангельской области этот показатель достиг 41,6% . Однако высокий спрос — не всегда синоним роста цен. Вместе с экспертами по недвижимости агентства «Этажи» мы разбирались, что сегодня происходит на рынке, чего ждать в ближайший год и как выбрать квартиру в условиях сурового северного климата.

Динамика цен: коррекция после бума

Последний год выдался для архангельской «вторички» непростым. Если в 2021–2022 годах цены активно росли вслед за общероссийским трендом (средний «квадрат» на вторичном рынке региона тогда подбирался к отметке 75–80 тыс. рублей), то 2025 год принес коррекцию.

Согласно аналитике, основанной на данных DomClick, в первом квартале 2025 года Архангельск вошел в число городов-лидеров по снижению цен на вторичное жилье в России. Падение составило порядка -3,5% за первые четыре месяца года. Это ставит город в один ряд с Воронежем и Мурманском, где также фиксировалось существенное удешевление готовых квартир.

К концу 2025 года ситуация стабилизировалась. Средняя цена квадратного метра по городу зафиксировалась в районе 105 тыс. рублей, а средний бюджет предложения составляет около 4,21 млн рублей. Столь заметная просадка цен объясняется «идеальным штормом»: высокие ипотечные ставки (ключевая ставка ЦБ долгое время держалась на высоких уровнях) сделали покупку без наличных затруднительной. Архангелогородцы часто предпочитают работать с Этажами, так как здесь специалисты по недвижимости стараются найти максимально выгодные варианты покупки жилья для своих клиентов.

Прогноз на ближайший год: время торга

Что ждет рынок до весны 2027 года? Скорее всего, нас ожидает период стагнации с локальными колебаниями. Несмотря на то, что в декабре 2025 года интерес к архангельским квартирам вырос на 17% по сравнению с прошлым годом, это скорее «отложенный спрос» и попытка успеть купить до новых изменений.

Основные факторы прогноза:

1. Рост предложения: Собственники, которые не могут больше ждать или хотят обменять старую квартиру на новую (с использованием эскроу-счетов), будут вынуждены выходить на рынок. Это создает переизбыток предложения.
2. Торг уместен: Эксперты сходятся во мнении, что 2026 год — время покупателя. Продавцы уже привыкли к мысли, что для реализации объекта придется делать скидку. Резкого обвала цен не ожидается (удержать рынок поможет инфляция и стоимость стройматериалов), но и роста выше инфляции ждать не стоит. Цены будут «ползти» вниз или стоять на месте в номинальном выражении.

Где жить комфортно? Рейтинг районов

Архангельск разделен на девять округов, и уровень жизни в них отличается кардинально. При выборе района для покупки вторичного жилья эксперты советуют обратить внимание на следующие локации:

• Центр (Октябрьский и Ломоносовский округа): это безусловный лидер по качеству жизни. Здесь сосредоточены вузы, театры, крупные ТЦ, вся деловая активность. Транспортное сообщение отличное. Минус — высокие цены и возраст части жилого фонда. Это элитная локация города.
• Майская горка: самый быстрорастущий и современный спальный район. Здесь активно застраиваются новые кварталы, много зелени, есть свои социальные кластеры (лицеи, техникумы). Для семьи с детьми это один из лучших вариантов. На вторичном рынке здесь много квартир в домах постройки 2000-х годов.
• Варавино-Фактория: район с развитой собственной инфраструктурой. Здесь находится студенческий городок, есть промышленные предприятия, но жилой фонд представлен как современными панельными домами, так и ветхими деревянными строениями. При выборе важно смотреть на конкретную улицу.
• Соломбала: исторический район, связанный с центром мостом. Это отдельный мир с устоявшейся жизнью. Транспортное сообщение есть, но из-за разводки мостов (хоть и редкой) и удаленности путь до центра может занимать время.

Аутсайдерами по комфорту считаются Маймаксанский, Исакогорский и Цигломенский округа. Там высока доля ветхого деревянного жилья, слабо развита инфраструктура, а удаленность делает жизнь без личного автомобиля крайне сложной.

Арктическая специфика: на что обращать внимание

Выбор квартиры в Архангельске имеет свою специфику, продиктованную климатом и типом застройки. Вот чек-лист для покупателя «вторички»:

• Тип дома и материал стен: кирпич и кирпично-монолитные дома здесь ценятся выше всего — они лучше держат тепло. Панель может быть холоднее и иметь худшую звукоизоляцию. Деревянные дома (сталинки, бараки) — это зона риска: высокий износ коммуникаций и, зачастую, статус ветхого или аварийного жилья.
• Торцы и окна: квартиры, выходящие окнами на «морскую сторону» или торцами, открытыми всем ветрам, будут холоднее и продуваемее. Лучше выбирать квартиры в глубине квартала, защищенные от господствующих ветров.
• Состояние кровли и стыков панелей: для Архангельска с его обильными снегопадами и перепадами температур протечки крыш — больная тема. Перед покупкой стоит пообщаться с соседями или управляющей компанией.
• Парковка и «ветрозащита»: во дворе должна быть возможность прогреть машину (розетки) или хотя бы естественная защита от ветра.

Статистика выбора: новостройка или вторичка?

Данные Росреестра и «Сбера» рисуют интересную картину. На первичном рынке в ноябре 2025 года наблюдался спад. В то же время число сделок на вторичном рынке в Архангельской области выросло с 1541 в сентябре до 1902 в ноябре.

Почему люди выбирают «вторичку»?

1. Цена: Вторичное жилье исторически дешевле «первички». В условиях дорогой ипотеки люди ищут варианты с наименьшим кредитным плечом.
2. Срочность: на «вторичку» не нужно ждать сдачи дома — заехать можно сразу.
3. Программа «Арктическая ипотека»: льготная ставка распространяется и на готовое жилье в Архангельске, что делает вторичный рынок крайне привлекательным для молодежи и бюджетников.

Однако ноябрьский всплеск (+17% спроса)  эксперты связывают с ожиданием изменений на рынке и рефинансированием старых кредитов. Это говорит о том, что архангелогородцы рассматривают недвижимость не только как жилье, но и как способ сохранения капитала в условиях нестабильности фондового рынка.

Резюме

Рынок вторичного жилья Архангельска в 2026 году — это «рынок покупателя» с высокой волатильностью. Цены скорректировались после предыдущего бума и продолжат «зависать» в боковом тренде. Наибольшим спросом пользуются квартиры в центральных районах и на Майской горке. Главным козырем города для покупателя остаются льготные программы (Арктическая ипотека), которые поддерживают спрос, не давая ценам уйти в крутое пике.