Сделки с жильем. Не нарвитесь на банкрота
В данной статье мы рассмотрим возможные проблемы, к которым может привести Закон о банкротстве физических лиц.
Инвестиции в акции — это хорошая альтернатива банковскому вкладу, которая позволяет еще и заработать. Инвестируйте в акции надежных компаний вместе с инвестиционной компанией «Фридом Финанс». Например, купить акции розничной сети «Магнит» (MGNT) можно, перейдя по ссылке. Проект компании «Фридом Финанс» — Freedom24.ru — первый в России проект по продаже ценных бумаг через интернет, который ставит реальные акции на депозитарный счет в полном соответствии с законом «О рынке ценных бумаг».
Подавляющее большинство граждан безразлично относятся к банкротству своих соседей, потому что это, на первый взгляд, не касается ни их лично, ни их имущества. Единственная эмоция, на которую могут рассчитывать банкроты от непричастных к этому делу лиц — сочувствие. Ну, или злорадство -всё зависит от личности банкрота.
В нашей газете неоднократно поднималась тема банкротства, где сотрудники компании «ОК Банкрот» оказывают реальную помощь своим клиентам. В данной статье мы рассмотрим возможные проблемы, к которым может привести Закон о банкротстве физических лиц.
На самом же деле банкротство затрагивает не только самих должников, но и всех прочих граждан, которым «посчастливилось» иметь с ними какие-либо финансовые отношения. Уже сейчас многие эксперты бьют тревогу, утверждая, что новый закон приведёт к всплеску исковых заявлений об оспаривании сделок, совершённых банкротом.
Сама процедура банкротства налагает на правоспособность граждан неизгладимый отпечаток, в некотором смысле они теряют самостоятельность, а все их действия доскональным образом проверяются на предмет соответствия интересам кредиторов. Это проявляется, например, в том, что в ходе реструктуризации долгов гражданина он может совершать крупные сделки (более 50 тыс. рублей) только с выраженного в письменной форме предварительного согласия финансового управляющего.
Все сделки, совершённые гражданином лично, без участия финансового управляющего в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, ничтожны. Все они признаются недействительными, а требования кредиторов по таким сделкам не подлежат удовлетворению за счёт конкурсной массы. Но не это самое страшное — вряд ли кто-то отважится заключать крупные сделки с человеком, в отношении которого открыто дело о банкротстве. Самое неприятное заключается в том, что оспорены и признаны недействительными могут быть и сделки, заключённые задолго до банкротства.
Дело в том, что все сделки, совершённые гражданином как в стадии банкротства, так и непосредственно перед ним, считаются подозрительными и причиняющими ущерб кредиторам. Так, сделка, совершённая должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки. В том числе и в случае, если цена этой сделки отличается от рыночной цены.
Сделка, совершённая должником в течение трёх лет до принятия заявления о признании должника банкротом, считается совершённой в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов. Она может быть признана арбитражным судом недействительной. Что характерно, доказать свою непричастность к «афере» покупателям будет крайне сложно. Уже изначально предполагается, что другая сторона знала об ущемлении интересов кредиторов и неплатёжеспособности продавца имущества.
Наиболее драматичными в этом плане станут случаи оспаривания сделок с недвижимостью.
Для наглядности -молодая семья решает улучшить свои жилищные условия и приобрести для себя и своих детей более просторную и благоустроенную квартиру. Продают они свою «однушку», берут в банках несколько кредитов, занимают недостающие деньги у друзей и приобретают, наконец, у знакомого «трёшку». Затем они делают в ней ремонт, перевозят туда свои вещи и начинают там жить. По прошествии какого-то времени выясняется, что продавец был признан банкротом и теперь кредиторы заявляют свои требования на злосчастную квартиру. В результате семья попросту лишится своего нового жилья и останется на улице с непогашенными банковскими кредитами на руках.
Согласитесь, в подобной ситуации мало приятного — здесь не только разрушаются гражданско-правовые устои, но и страдают ни в чём неповинные покупатели. Между тем, новый закон о банкротстве в силу содержащихся в нём недоработок и противоречий создаёт все необходимые условия, чтобы подобные истории стали для россиян обыденностью. О просчётах и слабых сторонах закона рассказал генеральный директор компании «ОК Банкрот» в Рязани Максим Зонов.
«Закон о банкротстве физических лиц может привести к валу исков об оспаривании сделок. И многие финансовые институты об этом знают.
Так, на момент заключения ипотечной сделки человек никогда не скажет со 100% уверенностью, сможет ли он обслуживать свой кредит. Потом могут начаться серьёзные проблемы. Допустим, через год после получения ипотеки человек попадает в сложную ситуацию и не может его обслуживать. Банк подаёт на банкротство должника и начинает разворачивать все сделки с активами за последние 3 года. В этом случае человек, купивший, скажем, старую квартиру должника 2 года назад, тоже попадает в этот 3-х летний срок. Это при том, что на момент получения ипотечного кредита никакой угрозы ещё не существовало. В итоге страдают все, кроме банка.
И на сегодняшний день многие эксперты хором говорят о сырости закона. Я лично знаю людей, которые видели стопку бумаг высотой в 30 см — поправки к этому закону. Они, по идее, должны ответить на многие вопросы. Потому что не было учтено просто безумное количество ситуаций», — отмечает Максим Валериевич.
Самое неприятное заключается в том, что оспорены и признаны недействительными могут быть и сделки, заключённые задолго до банкротства.
Однако оспаривание сделок — только часть одной большой проблемы. Банкротство физических лиц также может спровоцировать появление новых схем мошенничества с жильём. Это касается, в первую очередь, сделок купли-продажи недвижимости, в которых указана заниженная цена. Как рассказал Максим Зонов, сейчас стороны, желая уйти от налогообложения или сократить налоговое бремя, часто пишут в договоре вымышленную низкую стоимость, хотя в действительности покупатель отдаёт продавцу действительную стоимость недвижимости. Это грозит покупателям рядом негативных последствий, поскольку данной практикой могут воспользоваться нечистые на руку продавцы.
«Очевидно, что в рамках дела о банкротстве такие сделки будут оспорены как подозрительные, то есть совершённые при неравноценном встречном предоставлении. Всё, что было передано, то есть в данном случае недвижимость, будет подлежать возврату в конкурсную массу. Покупатель же получит копейки. Как себя обезопасить? Необходимо указывать в договоре действительную стоимость или хотя бы брать расписку о получении денег», — поясняет генеральный директор компании «ОК Банкрот» в Рязани.
Иными словами, люди, совершающие сделки с недвижимостью, сейчас в значительной степени рискуют. Таким положением вещей могут воспользоваться недобросовестные граждане — продавцы квартир, которые будут искусственно создавать ситуацию банкротства и пытаться «относительно законно» заработать на таких сделках. В частности, указывая в договорах заниженную стоимость продаваемых квартир и домов.
В связи с этим Максим Зонов рекомендует как можно более тщательно проверять личность и платёжеспособность контрагентов по таким сделкам. По его словам, проверка может быть осуществлена как через службу судебных приставов, так и через банки, где о неплатёжеспособности продавцов жилья скажут кредитные истории.
«Сделку признают недействительной, если продавец на момент её совершения будет обладать признаками банкротства. Отсюда нелишним с лица, которое продаёт квартиру, будет запросить справку из бюро кредитных историй. Справка может рассказать о том, что на продавца не ведётся никаких кредитных записей, или записи есть, но они позитивные. Также дополнительной гарантией могут быть документы об отсутствии исполнительных производств, полученные через электронные базы или путём запроса. На мой взгляд, такие методы надо применять, и действительно, бояться надо, поскольку эти явления будут нарастать», — прогнозирует Максим Валериевич.
Разумеется, проверки продавцов и обращения за разного рода справками принесут покупателям новую головную боль и дополнительные расходы времени и средств. Однако, следует понимать, что и риски здесь очень серьёзные. И если это имущество будет изъято, то у покупателя не возникнет реституции, и он встанет в очередь аналогичных кредиторов к данному должнику. Это будет означать фактически потерю средств. Поэтому повышенную бдительность и расторопность гражданам следует проявить ещё задолго до подписания каких-либо договоров.
