Какого эффекта ждать от перехода к проектному финансированию строительства вместо долевого
Многих сегодня волнует вопрос, что изменится на строительном рынке в связи с переходом от долевого финансирования строительства к проектному.
Многих сегодня волнует вопрос, что изменится на строительном рынке в связи с переходом от долевого финансирования строительства к проектному.
Переход этот стал вынужденной мерой, после того как ситуация с обманутыми дольщиками в стране достигла критического уровня. Огромное количество людей, вложив свои средства, остались без квартир и без денег.
Долевое строительство как таковое возникло в Аргентине в период кризиса и обесценивания национальной валюты. Постепенно практика долевого строительства распространилась и на другие страны.
В нашей стране дольщики до 2004 года практически никак не были защищены законом. Возникали ситуации с двойными и даже тройными продажами. Лишь в 2004 г. был принят 214 ФЗ, который был призван защитить права участников долевого строительства. По этому закону все сделки, оформленные по ДДУ в обязательном порядке стали регистрироваться в Росреестре. Такой подход позволил исключить возможность двойных продаж. Однако закон не защитил дольщиков от нецелевого расходования средств застройщиком. Именно это и породило многочисленные замороженные объекты.
Поскольку при долевом строительстве начинать продавать квартиры можно уже после получения застройщиком разрешения на строительство, то при хорошей рекламной кампании продажи шли очень быстро. Покупка квартиры на стадии котлована намного выгоднее уже готового жилья. Собрав денег с дольщиков нечестные на руку застройщики, используя всевозможные серые схемы, выводили деньги из стройки. Это одна из ситуаций. Также нередки ситуации, когда застройщик из-за неверных расчетов и ошибок в управлении просто не справлялся с кризисом и становился банкротом.
В 2017 году проблемой занялись на государственном уровне. Летом прошлого года была введена уголовная ответственность для застройщика за нецелевое расходование средств дольщиков. Был разработан механизм по созданию компенсационного Фонда, в который все застройщики должны отчислять 1,2% от стоимости каждого ДДУ. Без этого договор не будет регистрироваться в Росреестре. Собранные в Фонде деньги должны будут стать подушкой безопасности на случай возникновения проблем у какого-либо из застройщиков.
Кроме того, Президент призвал до 2020 года полностью отказаться от долевого строительства. С этой целью и была разработана схема постепенного перехода к проектному финансированию. Суть его состоит в следующем. Если в долевом строительстве для финансирования привлекаются три источника: собственные средства девелопера, кредитные средства и средства дольщиков, которые часто составляют подавляющую часть всего финансирования.
В проектном финансировании строительство будет вестись на собственные средства застройщика и кредитные средства, полученные в банке, которые могут составлять до 85% от всего необходимого финансирования. Помимо этого схема предусматривает, что деньги дольщиков будут храниться на специальных эскроу-счетах до момента ввода жилого объекта в эксплуатацию. Лишь после этого застройщик сможет их получить.
В связи с такими изменениями одни эксперты прогнозируют повышение цен на квадратные метры в пределах 20%. В сравнении с сегодняшними ценами получим следующий результат. По данным портала недвижимости Супер Риэлт новостройки Рязани на июнь 2018 года имеют среднюю стоимость квадратного метра 40827 руб. То есть двушку 60 кв.м можно купить в пределах 2,45 млн.руб. Удорожание на 20% даст среднюю стоимость кв. м. 49000 руб. И, соответственно, 2,94 млн составит стоимость двухкомнатной квартиры. Т.е. разница почти в полмиллиона.
При этом эксперты все же утверждают, что повышение, если оно и будет, то не ранее чем через 2-3 года, так как сегодня рынок уже перенасыщен проектами, строящимися по долевому финансированию.
Некоторые выдвигают такую точку зрения, что удорожания может и не быть вовсе, если банки снизят ставки кредитования для строителей. В любом случае эффект от проектного финансирования можно будет оценить не ранее, чем лет через пять.
